FINANCE

Финансовые новости

Проблемы, стоящие перед рынком офисной недвижимости


& nbsp






Автор: Джо Кэрд, автор функций


14 сентября 2021 г.

Пандемия коронавируса затронула практически все аспекты нашей жизни. Его влияние на мир труда было особенно острым: по данным трудового органа ООН, в 2020 году из-за COVID-19 было потеряно 255 миллионов рабочих мест с полной занятостью. Это в четыре раза больше, чем ущерб, нанесенный мировым финансовым кризисом 2008 года. Тем из нас, кому посчастливилось сохранить свою работу, пришлось иметь дело с почти мгновенной сменой в работе. В июне 2020 года опрос 12000 профессионалов в США, Германии и Индии, проведенный Boston Consulting Group (BCG), показал, что около 40 процентов респондентов начали работать удаленно с начала пандемии.

По мере того, как вакцинация распространяется по всему миру, что позволяет взять под контроль пандемию (хотя и резко различающимися темпами от страны к стране и от региона к региону), в предварительном порядке вновь открываются офисы. Тем не менее, доля сотрудников, возвращающихся в офис после того, как это станет безопасным, по-прежнему вызывает большие споры.

Не вернусь
По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости ВТБ Капитал Анны Осипычевой, тенденция работы на дому сохраняется. «Реальная жизненная ситуация с изоляцией помогла бизнесу испытать, оценить и сделать выводы о плюсах и минусах удаленной рабочей среды», — говорит она.

Это подтверждается данными нескольких надежных опросов, которые показывают, что значительная часть сотрудников (от 20 до 70 процентов в зависимости от сектора, региона и масштаба фирмы) хотели бы продолжать работать вне офиса, по крайней мере, один день в неделю после пандемия. Еще более показательным является то, что работодатели, опрошенные BCG, ожидают, что в будущем около 40 процентов их сотрудников будут работать удаленно.

Не все уверены. Ник Ризель, управляющий директор британского агентства коммерческой недвижимости FreeOfficeFinder, сомневается в долговечности модели работы из дома и гибридной модели работы.

«Все считают, что он здесь, чтобы остаться», — говорит он. «Когда компаниям напомнят, насколько легче управлять, обучать и проводить мозговой штурм с сотрудниками в офисе, мы увидим, как работа из дома отпадает, и все начинает возвращаться в нормальное русло». Он дает этим моделям от 12 до 24 месяцев, прежде чем они «выдохнутся». Однако даже принимая во внимание данные этих опросов — все они проводились в разгар пандемии — с долей скепсиса, кажется разумным предсказать, что этот 18-месячный глобальный эксперимент по удаленной работе будет иметь какое-то долгосрочное влияние.

Малкольм Фродшем, директор консалтинговой фирмы Real Estate Strategies, определяет удаленную и гибкую работу как долгосрочную тенденцию, вызванную пандемией.

«Это потребовало встряски, потому что да, это была долгосрочная тенденция, но она была немного медленной, и я думаю, что всем будет полезна большая гибкость», — говорит он. Гибкий режим работы был установлен в Великобритании до пандемии: 22 процента сотрудников иногда работали из дома. Однако, согласно данным Евростата, средний европейский показатель вдвое меньше. В Латинской Америке показатели перед пандемией сильно различались: от 45 процентов сотрудников, опрошенных в Колумбии, до 21 процента в Перу.
Таким образом, хотя стремление к удаленной и гибкой работе окажет влияние на арендную плату, тот факт, что это было направление движения в течение ряда лет, смягчает это влияние. Другим компенсирующим фактором является то, что тенденция к более высокой плотности занятости в офисе теперь обратится.

«Вероятно, сейчас плотность занятости снизится из-за того, как люди меняют свой стиль работы, а также из-за того, что, вероятно, возникнет своего рода остаточный страх собрать слишком много людей в офисе», — говорит Фродшем. .

Бум обслуживаемых офисов
Расширение удаленной и гибкой работы имеет дальнейшие последствия для рынка офисной недвижимости, ускоряя тенденцию к обслуживаемым офисам, говорит Осипычева.

«Потребность в больших, плотных централизованных офисах резко снижается, поскольку все больше людей работают из дома или в децентрализованных совместных офисах. Это означает, что поставщики обслуживаемых офисов будут преобладать в долгосрочной перспективе, поскольку эти помещения предлагают гибкие условия аренды и позволяют пользователям в полной мере использовать гибридную модель работы ».

Хотя в долгосрочной перспективе обслуживаемые офисы более дороги, чем более традиционные договоры аренды, обслуживаемые офисы предлагают большую гибкость, поскольку арендаторы могут увеличивать и уменьшать масштаб в соответствии со своими требованиями, не беспокоясь о таких аспектах, как хранение мебели и сторонние коммунальные услуги, объясняет Ризель. По состоянию на март 2021 года количество запросов на обслуживаемые офисы в FreeOfficeFinder увеличилось на 8,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Инвесторы обратили внимание на эту тенденцию, говорит Осипычева, ссылаясь на растущий интерес к совместным компаниям, таким как WeWork и ImpactHub, среди крупных управляющих активами, ориентированных на недвижимость, таких как Brookfield, Prologis, Boston Properties, Gecina SA, LE Lundbergforetagen AB и Capital. Один. «Тот, кто сможет извлечь выгоду из постпандемического бума коворкинга, в конечном итоге окажется впереди», — говорит она.

Тот, кто сможет извлечь выгоду из постпандемического бума коворкинга, в долгосрочной перспективе окажется впереди.

Этот сектор может быть интересным для инвесторов, но у модели есть и обратные стороны, предупреждает Фродшем, который в настоящее время изучает инвестиционные последствия роста гибкого рынка услуг для Форума инвестиционной недвижимости. Этот рынок уязвим в случае экономического спада. WeWork, которая арендует здания для совместной работы в 118 городах по всему миру, потеряла 3,2 миллиарда долларов в прошлом году, когда пандемия вынудила закрыть большую часть ее портфеля. До начала пандемии заполняемость коворкингов WeWork составляла 71 процент; к концу 2020 года они упали до 47 процентов.

Для Frodsham успех WeWork (несмотря на смущение из-за необходимости отложить IPO еще в 2017 году из-за отсутствия доверия инвесторов) является доказательством того, что «спрос есть» на обслуживаемые офисы во всем мире. Инвесторы, надеющиеся воспользоваться преимуществами этой высокодоходной бизнес-модели — обслуживаемые офисы приносят почти вдвое больший доход по сравнению с эквивалентной традиционной арендой офисов — могут защитить себя, предполагает Фродшам, обратившись к компаниям, использующим гибридную модель: управление обслуживаемыми офисами в зданиях, которыми они владеют. . «Самостоятельная работа, вероятно, станет доминирующей силой», — говорит он.

Центральные местоположения теперь избыточны?
Небольшие обслуживаемые офисы и коворкинги, которые открываются в странах с развитой экономикой по мере уменьшения угрозы COVID-19, будут все чаще обнаруживаться в небольших городах. Фродшем считает, что пандемия может побудить рынок офисной недвижимости вернуться к децентрализации в рамках того, что он называет «классическим циклом централизации-децентрализации».

«Мы войдем в период времени, когда будет открыто больше центральных офисов, и меньше компаний переедет в такие места, как Центральный Лондон», — говорит он. Другие крупные города, которые могут пострадать от такого шага, включают Дублин и Амстердам, хотя аналитик не обеспокоен большим влиянием на арендную плату, поскольку предложение сможет скорректироваться. Однако это не означает, что в ближайшее время мы увидим конец традиционных арендованных офисов в крупных городских центрах. «Всегда будут более крупные корпорации со зданиями штаб-квартиры, но они должны быть приспособлены для работы из дома», — говорит Дики Льюис, директор White Red Architects, глобальной практики, базирующейся в Мумбаи и Лондоне и работающей в коммерческом и офисном секторе. .

Центральное расположение всегда будет иметь смысл как с финансовой, так и с точки зрения логистики для некоторых фирм, включая государственные предприятия. Просто для поддержки сотрудников, которые хотят работать удаленно, хотя бы часть времени, дополнительные офисы станут частью этого микса. Рынок офисной недвижимости на самом деле хорошо подготовлен к адаптации к любым долгосрочным воздействиям, вызванным пандемией, потому что это сектор, который по самой своей природе должен принимать изменения. Технологические инновации, от кондиционирования воздуха до сетевых компьютеров, тенденции дизайна и демографические изменения — все это способствует процессу устаревания офисных зданий.

«Офисы всегда менялись. То, что мы пережили с пандемией, — это усиление множества различных тенденций », — говорит Фродшем. Вот почему сектор должен быть в состоянии прийти в норму с относительно небольшим драматизмом — существующие офисные здания, которые внезапно почувствовали себя непригодными для использования, в любом случае устарели бы через несколько лет. На их замену уже строятся и строятся здания нового поколения.

Цикличность
Поэтому самая большая угроза для рынка офисной недвижимости, связанная с пандемией, — это не рост удаленной работы, переход к вспомогательным офисам или бум обслуживаемых офисов. Это возможность рецессии, которая вызовет шок спроса, который приведет к снижению арендной платы до 50 процентов в крупнейших и наиболее быстрорастущих центрах.

«Если это произойдет, это будет шок, но этого все пытаются избежать», — считает Фродшем. «Очевидно, это то, что все центральные банки по всему миру пытаются остановить».

Однако даже если это произойдет из-за цикличности сектора, «у вас будет пара плохих лет, а затем все будет медленно восстанавливаться, и через четыре или пять лет все снова заработает», — говорит он.

Как и во всем, что связано с COVID-19, вам понадобится хрустальный шар, чтобы иметь возможность предсказать, как рынок офисной недвижимости отреагирует на такое беспрецедентное стечение обстоятельств. В конце концов, время покажет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *